不動産賃貸に関する31年経過措置の特例の活用

　「消費税法の一部改正に伴う（平成28年改正法３）」の規定による複数税率による改正後の消費税は、平成31年10月１日（以下「31年施行日」といいます。）から施行されます。

　しかし、取引の形態及び契約の内容等によっては、８％（軽減税率）又は10％（標準税率）の新税率での消費税等の転嫁が困難な場合も想定されますので、31年施行日以後に国内において事業者が行う資産の譲渡等及び課税仕入れ等であっても、改正前の８％の旧税率（以下単に「旧税率」といいます。）が適用できる「31年経過措置の特例」の規定が設けられています（新平成28年改正法附則16）。

　このうち店舗・事務所等の課税対象となる不動産賃貸（以下単に「不動産賃貸」といいます。）に関する31年経過措置の特例の概要と実務上の留意点について見ていきます。

Ⅰ 適用要件

　26年指定日（平成25年10月１日）から31年指定日の前日（平成31年３月31日）までの間に締結した不動産賃貸に係る契約に基づき、31年施行日前から引き続きその契約に係る不動産賃貸を行っている場合において、その契約の内容が次に掲げる①及び②に掲げる要件に該当するときは、31年施行日以後に行うその不動産賃貸については、旧税率が適用されます（新平成28年度改正法附則５④，同附則16①，新平成28年度改正令附則４⑥）。

① 貸付期間及び貸付期間中の対価の額が契約で定められていること
② 事情の変更その他の理由により対価の額の変更を求めることができる旨の定めがないこと

Ⅱ 対価の額が契約で定められていること

　前述したⅠ①における「対価の額が契約で定められている」とは、31年指定日の前日までの間に締結された契約においてその契約期間中の対価の総額が具体的な金額により定められている場合又は総額が計算できる具体的な方法が定められている場合とされます。

　具体的には、次に掲げるような契約とされます（31年経過基本Ｑ＆Ａ問30）。

① 契約期間中の賃貸料の総額を定めているもの
② 賃貸料の年額、月額等を、例えば、「年（月）額○○円」と定めており、これに契約期間の年数、月数等を乗じることにより、契約期間中の賃貸料の総額を計算できるもの
③ 貸付けに係る資産の数量及び賃貸料の月額単価を、例えば、「○台貸付け、１台当たり月額○○円とする。」と定めており、これに資産の数量及び契約期間の月数を乗じることにより、契約期間中の賃貸料の総額を計算できるもの

Ⅲ 事情変更等による建物の貸付けに係る対価の変更等

　建物の賃貸借については、借地借家法が適用され、「借賃増減請求権（借地借家法32）」の規定により、事情変更があった場合には賃料の増減請求ができることとされています。

　ただし、建物の賃貸借に係る契約において、賃貸する者がその貸付けに係る対価につき増減しない旨の特約を記載すれば、その契約は前述したⅠ②に掲げる「対価の額を変更することができる旨の定めがないこと」に該当し、31年経過措置の特例の適用要件を満たすこととされます（31年経過通達18）。

　また、前述したⅠ②における「対価の額を変更することができる旨の定め」とは、本体価額の変更ができるか否かで判定されます。

　関東近郊では、東京オリンピックを目前としてホテルやオフィスビル等の建築ラッシュとなっています。

　これに対して、バブル期前後に建築され老築化してきた賃貸ビルでは空室が目立つようになってきています。

　そこで、これら不動産賃貸の物件のうち、賃借人が長期間転居する予定のないものについては、31年指定日の前日までの間に契約内容を見直すことによって、例えば貸付期間10年で最初２年間は〇〇円、次の２年間〇〇円というように、10年間の家賃を定め、前述したⅢに掲げる賃貸人の「借賃増減請求権」がない旨を契約書に記載すれば、賃借人が負担する消費税を旧税率で固定することも可能となります。

　実務上では、31年経過措置の特例の上手な活用方法を検討すべきでしょう。　

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